প্রশ্ন: বর্তমানে দেশের আবাসন খাতের বাজার পরিস্থিতি কেমন?

ইকবাল হোসেন চৌধুরী: রড-সিমেন্টসহ নির্মাণসামগ্রীর অস্বাভাবিক মূল্যবৃদ্ধি, মধ্যপ্রাচ্যের সংঘাত এবং দীর্ঘদিনের উচ্চ মূল্যস্ফীতির কারণে দেশের আবাসন খাত দীর্ঘমেয়াদি মন্দার মধ্য দিয়ে যাচ্ছে। চতুর্মুখী চাপে রিয়েল এস্টেট খাত কঠিন সময় পার করছে। তবে আবাসনের চাহিদা কমেনি, বরং দিন দিন বাড়ছে। মূল সমস্যা হলো মানুষের ক্রয়ক্ষমতা কমে যাওয়া এবং অর্থায়নের সংকট।

বর্তমান পরিস্থিতি অবশ্যই চ্যালেঞ্জিং। তবে একই সঙ্গে এ সময়টিকে আবাসন খাতকে আরও স্বচ্ছ, পেশাদার ও ক্রেতাবান্ধব করে গড়ে তোলার সুযোগ হিসেবেও দেখা যেতে পারে।

প্রশ্ন: আবাসন খাতে অর্থায়নের ক্ষেত্রে প্রধান সমস্যাগুলো কী?

ইকবাল হোসেন চৌধুরী: গৃহঋণ পেতে গ্রাহকদের নানা ধরনের ভোগান্তির মুখে পড়তে হয়। সবচেয়ে বড় বিষয় হলো ঋণের উচ্চ সুদ। বর্তমানে অনেক ব্যাংকে গৃহঋণের সুদ ১০ থেকে ১৩ শতাংশের আশপাশে। এতে সাধারণ মানুষের ফ্ল্যাট কেনার সক্ষমতা সরাসরি বাধাগ্রস্ত হচ্ছে।

আবাসন ঋণের সুদ কমিয়ে এক অঙ্কে নামিয়ে আনা প্রয়োজন। একই সঙ্গে ঋণের মেয়াদ বাড়ানো এবং ডাউন পেমেন্টের ক্ষেত্রে বাস্তবসম্মত ব্যবস্থা করা দরকার। সহজ শর্তে দীর্ঘমেয়াদি গৃহঋণ নিশ্চিত করা গেলে ফ্ল্যাটের ক্রেতা বাড়বে এবং আবাসন বাজারও গতিশীল হবে।

প্রশ্ন: গত কয়েক বছরে নির্মাণ ব্যয় কতটা বেড়েছে?

ইকবাল হোসেন চৌধুরী: ২০২০ সালের কভিড-১৯ মহামারি এবং পরবর্তী সময়ে রাশিয়া-ইউক্রেন যুদ্ধের প্রভাবে প্রধান নির্মাণসামগ্রীর দাম ৪০ থেকে ৫০ শতাংশ পর্যন্ত বেড়েছে। সাম্প্রতিক মধ্যপ্রাচ্যের সংঘাতও নির্মাণসামগ্রীর বাজারে নতুন করে চাপ তৈরি করেছে।

রড, সিমেন্ট, ইট, গ্লাস, পরিবহন ব্যয় এবং শ্রমিকের মজুরি—সব ক্ষেত্রেই খরচ বেড়েছে। নির্মাণসামগ্রীর ধারাবাহিক মূল্যবৃদ্ধি ডেভেলপারদের ওপর বড় ধরনের চাপ সৃষ্টি করেছে। বাস্তবতা হলো, নির্মাণ ব্যয় না কমলে ফ্ল্যাটের দামও ইচ্ছামতো কমানো সম্ভব নয়।

প্রশ্ন: ডিটেইলড এরিয়া প্ল্যান বা ড্যাপ নিয়ে আপনাদের মূল আপত্তি কোথায়?

ইকবাল হোসেন চৌধুরী: ড্যাপের কিছু বিধিনিষেধের কারণে নতুন প্রকল্পে ফ্ল্যাটের সংখ্যা উল্লেখযোগ্যভাবে কমে যাচ্ছে। ভবনের উচ্চতা কমিয়ে দেওয়ার ফলে অনেক ক্ষেত্রে আগের তুলনায় প্রায় ৬০ শতাংশ পর্যন্ত নির্মাণ সক্ষমতা কমে গেছে। এর নেতিবাচক প্রভাব পড়ছে আবাসন খাতে।

ব্যবসায়ীরা দীর্ঘদিন ধরে ড্যাপের বিভিন্ন ত্রুটি ও অসংগতিগুলো সংস্কারের দাবি জানিয়ে আসছেন। আবাসন বাজারকে টেকসই করতে এসব বিষয়ে দ্রুত সংস্কার প্রয়োজন। একই সঙ্গে সরকারের নীতিগত সহায়তাও জরুরি।

তবে বর্তমান সংকটকে আমরা এ খাতের দীর্ঘমেয়াদি সম্ভাবনার বিপরীত হিসেবে দেখছি না। নগরায়ণ, জনসংখ্যা বৃদ্ধি এবং ক্রমবর্ধমান আবাসন চাহিদা দীর্ঘমেয়াদে এ খাতকে শক্তিশালী করবে।

প্রশ্ন: আবাসন খাতকে দ্রুত ঘুরে দাঁড় করাতে সরকারের কোন পদক্ষেপগুলো সবচেয়ে জরুরি বলে মনে করেন?

ইকবাল হোসেন চৌধুরী: এ ক্ষেত্রে তিনটি পদক্ষেপ সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ।

প্রথমত, গৃহঋণের সুদ কমিয়ে এক অঙ্কে নিয়ে আসতে হবে। পাশাপাশি দীর্ঘমেয়াদি ও সহজ কিস্তিতে ঋণ পরিশোধের সুযোগ তৈরি করা প্রয়োজন।

দ্বিতীয়ত, জমি ও ফ্ল্যাটের নিবন্ধন ব্যয় এবং আবাসন-সংশ্লিষ্ট করের চাপ যৌক্তিক পর্যায়ে কমিয়ে আনতে হবে। এতে ক্রেতার ওপর আর্থিক চাপ কমবে, ফ্ল্যাটের বিক্রি বাড়বে এবং বাজারে গতি ফিরবে।

তৃতীয়ত, অযৌক্তিক ড্যাপ সংশোধনের পাশাপাশি নির্মাণ বিধিমালার প্রয়োজনীয় সংস্কার করতে হবে। রাজউকসহ সংশ্লিষ্ট সংস্থাগুলোর অনুমোদন প্রক্রিয়া আরও সহজ, স্বচ্ছ ও দ্রুত করা জরুরি।

এসব পদক্ষেপ বাস্তবায়ন করা গেলে আবাসন খাতে আস্থা ফিরবে, ক্রেতাদের অংশগ্রহণ বাড়বে এবং দেশের অর্থনীতিতেও এ খাতের ইতিবাচক অবদান আরও বাড়ানো সম্ভব হবে।

মো. ইকবাল হোসেন চৌধুরী, ব্যবস্থাপনা পরিচালক, জেসিএক্স গ্রুপ